あつまろです。

これまで「賃貸」として過ごしてきたのですが、人生で初のモデルルーム見学にいったところで、担当の方が言うには「これだけの家賃を払っていたら、それで購入できてしまいますよ」という話をされました。今回はその後の展開についてお話します。
「思ったよりもお手頃な価格設定」
モデルルームで担当者と話をする中で、私は金融資産を中心に運用していく旨を伝えていたので、全額住宅ローンを組むことで手元キャッシュに手を付けない試算をもってきてくれました。 住宅ローンを組むための初期費用がありますが、現状のマイナス金利下では住宅ローン金利が変動金利タイプであれば住宅ローン減税1%よりも低いことで逆ざやがあることがわかりました。 これには減税期間が10年ということ、金利変動リスクがあるということはあるものの、ポジティブな結果となりました。
一方で、住宅ローンの支払い額は、35年前提であれば今の家賃負担よりも安くなることがわかりました。物件のグレードが上がるにもかかわらず負担が安くなりそうということで、「むむむ、これはけっこう魅力的だな」というファーストインプレッションを受けました。

「曖昧や落とし穴がないかを検証してみると、、、」
月々の住宅ローン負担以外には何があるか。 私がみていたのはマンションだったのですが、まずは管理費や修繕積立金など主だったものがありました。これだけで2万円を超えます。うーん、それを住宅ローン返済に加えるとちょっと今より高くなります。帰宅後に各費目に対する妥当性を確認していったところ、固定資産税は最初5年間はマンションの場合、半額になっていますが、その後は負担が増えます。固定資産税は相場状況や減価償却などで変動するんでしょうが、これはモデルルーム担当者の翌年度の試算を前提に長期でみることはできず6年目以降は上振れを前提に考える必要があります。この固定資産税まで入れると家賃負担よりも上がりました。さらには修繕積立金です。よくあるのが第一回大規模修繕の場合は、修繕積立金で対処できるものの築20年以降にある第二回大規模修繕で予算不足になるというケースだそうです。1平方メートルあたりざっくり月200円、70平方メートルの部屋だと月14,000円くらいになる試算です。これと比較するとモデルルーム担当者が出している月々の修繕積立金が低いことが見えました。この差額は将来の負担要素として計算していくようにしました。 ということで、購入物件に対する住宅ローンの返済+管理費+修繕積立金+その他諸々経費+翌年度の固定資産税見込みという試算シートに対して、さらに私が独自で試算した固定資産税(6年目以降)の上振れ、修繕積立金不足分の準備までを踏まえると、おもいっきり現在の家賃を上回ることがわかりました。やはりとんでもなく甘いわけではないなと感じた次第です。

「リセールバリュー」
物件グレードが違うので簡易比較はできないのですが、月々の負担が上がることだけは明確になりました。次は購入ならではの物件資産価値です。モデルルーム担当者は、付近の中古販売実績を元にリセールバリューを伝えてくださいましたが、相場環境がものをいうので現在の好調相場は真に受けることはできませんでした。ただ、仮に15年経過したときに住宅ローンがどれだけ残っているか、その価格で売れることができるだろうか、という観点で眺めてみましたが、現在のような好調相場であれば良いのでしょうが、リーマンショック後も考えられるので、あまり楽観視はできないなと思いました。街力、物件ブランド、駅チカはそこそこ良いので、大コケはしないんでしょうが、やはり結局は不動産投資だなと感じた次第です。

「我が家の方針」
やはり投資という観点でいうと、不動産物件購入は否が応でも長期スパンになります。そうなるとやはり現在の堅調場で買うはどう考えても前向きになりませんでした。そして担当者がいまの家賃より安くなるという言葉もそれは部分的な価格であり、総合的な価格は高くなることがわかりました。

ただ、事実として住みたくなるようなマンションは売りに出されている分譲マンションの方が良い物件が出回っていますので、基本的には良い物件をいくつか目星をつけておき、それがオーナーの判断で賃貸に出るならそれを価格見合いで借りるか、もしくは中古販売で出るなら購入も選択肢とするという方針でいこうと思います。
ただ我が家では30年など長期で住むつもりはないので、10年以降を過ぎるとリセールする前提で購入負担とリセールバリューを鑑みたバランスで天秤にかけようと思います。おそらく購入するなら不景気で相場が下落していることになると思います。ということで現時点では賃貸を継続、将来は物件の価格次第で検討判断するという結論になりました。 まあ、住まいも株式投資などと同じように長い目で定期的にチェックしていこうと思います。

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