あつまろです。

さいきん不動産投資の本(中古マンション投資の極意 )を読みました。
「不動産投資は大変だ」
やっぱり不動産投資は大変だなと感じました。建物部分の価値は、時間の経過とともに資産価値が低下していきます。それだけでなく保有コストもかかります。固定資産税などの税金。管理費だけでなく修繕積立金などの諸費用もかかります。

※余談ですが、修繕積立金の大半は不足しているのが実態だそうです。国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると1平方メートルあたり200円。70平方メートルだと月14,000円がかかるのだそうですが、20〜30年あたりにやってくる大規模修繕(2回目)あたりだとすっかり積立不足の問題が表面化することが多いそうです(時限爆弾のようですね)。

「表面利回りに惑わされない」
自分に都合よく満室時の賃料を前提にして売上計算をしても空室が発生することがあります。古いアパートなんかになると、空室が数室あるようなのも見かけることがありますね。また、住居人の退去によって次の入居人を待つまでの期間が開くとその場合もダメージを受けますね。微妙な時期に退去されるとこういうことが多いかもしれません。場合によっては築年数などで物件の魅力が下がると賃下げをしないと空室が埋まらないという問題も発生しそうです。
また、費用は初期コスト以外にも、先ほど述べたように税金や諸経費負担などのランニングコスト。さらには住居人の入替に伴うクリーニングや備品の費用なども敷金で補填できる範囲とそうでない範囲があります。実際の投資リターンは一桁台が多いようです(

「だったらREITでよくない?」
他にも実物資産は借り手や業者など人間関係もあり手間がかかって、サラリーマン大家さんにとっては仕事の合間にやるには大変すぎる気がします。しかも、それでリターンが一桁台っというのがザラ。そうなると不動産投資するならREITを選びたくなります。 私の場合は分配金利回りが最低5%程度で投資しています。投資口価格が高くなれば売却してすぐにキャピタルゲインを得ることができます(このあたりの売買のお手軽度もREITの方が優れていますね)。

「不動産投資をするとしたら」
実物資産でもREITなどのペーパー資産であっても、不動産投資もタイミングがあります。それはやっぱり景気低迷時に投資するのがよさそうです。個人の例で考えても景気が悪くなって、会社の業績は下がりボーナスが減ったり、リストラの波がやってくると安心して投資なんかできません。 それどころか住宅ローンを払えなくなって物件を手放すケースも出てくるでしょう。 一方で景気が上向きになってくると、経済メディアは新築マンションを取り上げて、郵便ポストには不動産の広告が週末になるとドッサリやってきて、モデルルームがニョキニョキ増殖して、しまいにはテレビで中古物件を紹介しはじめるようになります(つまり、いまのような状況)。 そうなると自ずと物件価格は上昇していきます。 投資は安い時に買うのが鉄則ですから、やっぱり不動産もそういうときに買うべきです。マイホームも不動産投資の一種ですから同じです。皆がマイホームで浮かれてるときにノコノコとモデルルームをホイホイ訪れる姿は、こう言っちゃなんですが売り手業者からすると「鴨が葱を背負ってくる」ように見えてしまうかもしれません。売り手有利なので値下げ交渉でも不利になりますね。マンション投資、REIT、マイホーム購入と、どういう選択肢をするにしても、安いときに買うのがいいというのは変わりありません。ただマイホームだと景気などの外部環境だけでなく、家族の状況など内部環境の変化にも大いに左右されて、不景気が到来するまで待てないケースもありますね。

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