あつまろです。

マイホームを購入するとしたら、お金を貯めて現金で一括購入したいと考えていますが、マイホームを買えるだけのお金を株式など投資すればリターンを得られるものを失う(機会損失)になります。 個人投資家である私からすれば、「賃貸VS購入」の問題を突き詰めると「不動産投資VS株式投資」という構図にもなり得ます。 皮算用になりますが、「賃貸VS購入」で、簡易シミュレーションで検証してみます。
建物コレクション 041-2 建売住宅B2
「シミュレーションの前提」
実際の不動産物件を用いてシミュレーションします。過去に不動産サイトから、比較的条件が近い購入物件と賃貸物件をメモしておいたので今回はそれを利用してみます。金融資産は7,000万円あるとします。購入派は投資はしないものとします。賃貸派の投資パフォーマンスは年間リターン3%(税引き後)で複利に回さず、家賃に充てることとします。毎年の給与収入から物件に回せるお金は年350万円としますが、ともにこのお金は投資にせず余ったお金は現金として置いておくこととします。
※年間リターン3%は現実的ですよね?不動産投資信託(REIT)は利回りが低下してきましたが、それでも税引き後で3%はありますし(私は最低でも分配金利回り5%超じゃないと投資しないですが)。株式でも3%以上の配当(インカムゲイン)がもらえる銘柄はありますし。

「物件情報」
最寄駅はともに東急東横線武蔵小杉駅です。賃貸物件はグレードが低いものが多いのですが、分譲賃貸マンションで高いグレードのものがありました。これなら購入物件に見劣りしないと思います。建築時期、広さ、徒歩圏も良い比較になると思います。
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1.購入用マンション
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駅徒歩8分
面積84.71m2
高さ22階建
物件価格 6,900万円
管理費   2万4,600円(月額)
共益費   8,300円(月額)
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2.賃貸用マンション
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駅徒歩5分
面積84.50m2
高さ45階建
家賃26万円(管理費含む)

「その他の前提事項」
簡易シミュレーションでザックリですが、諸費用も前提を置いておきましょう。
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1.購入用マンション
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購入諸費用は物件価格5%で350万円とします。
購入者が支払う年間の固定資産税、都市計画税は平均25万円(年)とします。
比較期間中はリフォームはしないものとします
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2.賃貸用マンション
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礼金、敷金はともに2ヶ月。更新手数料は年で家賃半月分とします。
引越はせず、同一住居に居住することとします。
家賃は変わらないものとします。
金融資産は7,500万円は資産運用し年3%リターン(税引き後)を得るものとします。
金融資産の年3%リターン(年210万円)は家賃に充てるものとします。

これまでの前提事項を表に記しておきます。
前提事項


「20年後は?」
20年も経過すれば家族の状況も変わりますし、購入当初は流行でピカピカだった家もみすぼらしくなるものですし、建物の価値も著しく低くなってしまいます。このため20年間でどうなるかを見てみましょう。スタートは7,000万円だった金融資産はどうなっているのでしょうか?

結論
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1.購入派  5,784万円+築20年のマンション
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2.賃貸派 11,196万円
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推移
シミュレーション


いやー、思ったより差がつきましたね。5,000万円以上の差額があり、築20年のマンションはそれだけの価値がない可能性が高いので、今回の前提であれば賃貸が圧倒的に有利と感じました。
家を買えるような金融資産(7,000万円)があれば、年3%の投資リターンで年210万円で家賃の67%を賄える計算になります。今回は複利回さない前提でしたが、これを複利計算するとすごい勢いで伸びるはずです。
ちなみに7,000万円は私たち庶民からすると手の届きにくい金額ですね。もう少しお手頃なお値段で、マイホーム価格が3,000万円だったしても、今回と同じような家賃割合にすると年間家賃135万円(月10万円ちょい)となります。金融資産3,000万円だと年間3%リターンで年90万円です。これだけあれば、というところですね。
あくまで机上の空論ですが、これだけの差がつくとは恐れいりました。

この前提はおかしいとかご指摘があれば、別途シミュレーションしてみようと思いますので、ご意見があればぜひ。

過去参考記事:私にとってのマイホーム「購入VS賃貸」
過去参考記事:「賃貸派」だった人たちが次々とマイホームを購入していく
過去参考記事:バフェットの視点 賃貸VS持家
過去参考記事:マイホーム購入するなら現金一括払いがイイ
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