あつまろのこだわり資産運用

個人投資家。長期的な視点で資産運用に取り組んでます。

2008年05月

住宅の賃貸VS購入(実物件でシミュレーション比較)

あつまろです。

住宅は購入派と賃貸派のどちらがお得か、
という議論がよく行われています。

20年以上の長い目で見ると、
購入派の方が有利になる、
というグラフを見かけることがあります。

しかし、不動産販売の供給サイドである場合もあり、
本当のところはどうなんだろう?

こうなたら、実際の物件を元に
シミュレーションをして、
確かめることにしました。

■シミュレーションの前提事項■
=======================
・住宅サイトのHPより実際に掲載されている
新築販売マンションと賃貸マンションで
条件が似ているものを取り出して、
その価格でシミュレーションします。

・物件場所は東京横浜共にアクセスがよく、
タワーマンションが次々に建てられている
旬の武蔵小杉駅をターゲットにおきました。

・購入マンション、賃貸マンション共に
新築マンションを対象にしています。

・購入者は2000万円持っているものとします。

・最初の引越費用として50万円かかるものとします。
=======================

----------------------------------------------
々愼用マンション
----------------------------------------------
最寄駅:武蔵小杉(川崎市)
駅徒歩8分
面積84.71m2
高さ22階建
物件価格6900万円
管理費2.46万円(月額)
共益費8300円(月額)

(前提事項)
・購入諸費用は物件価格5%で345万円とします。
・購入者が支払う年間の固定資産税、都市計画税は
 平均25万円(年)、30年目以降は20万円とします。
・住宅ローンは5250万円を30年で年4.45%借入とします。
・リフォームは対象外とします。

この結果、ローンが払い終わるまでの30年のあいだ、
毎年の支払額は約385万円になります。
----------------------------------------------

----------------------------------------------
賃貸用マンション
----------------------------------------------
最寄駅:武蔵小杉(川崎市)
駅徒歩5分
面積84.50m2
高さ45階建
家賃26万円

(前提事項)
・礼金、敷金はともに2ヶ月。手数料は家賃半月分。
・引越はせず、同一住居に居住することとします。
・家賃は変わらないものとします。

賃貸派の年間支払額は、約330万円になります。
----------------------------------------------

結果を発表します。

引越時の支払額(初期コスト)は・・・
々愼した場合、2,000万円
賃貸の場合、   221万円
という差が出ます、やはり購入派は初期コストがかかりますね。
賃貸派は残り1750万円は運用できます。

10年後の支払額累計は・・・
々愼した場合、5,845万円
賃貸の場合、 3,508万円


20年後の支払額累計は・・・
々愼した場合、9,691万円
賃貸の場合、 6,796万円

30年後(住宅ローン完遂時)の支払額累計は・・・
々愼した場合、13,536万円
賃貸の場合、 10,083万円

40年後の支払額累計は・・・
々愼した場合、14,131万円
賃貸の場合、 13,371万円

住宅ローンを返し終わって、
10年経った時点でも、
約800万円も購入の方が支払額が多いです。

購入した場合は、
資産としてマンションが残ると言っても、
既に40年も経てば土地代はありますが、
建物としてのほとんど価値はなくなっています。

それどころか、リフォーム費用などで、
マンションの修繕積立費のアップもありえます
(よくある話だそうです)。

そして、ここからが
他のシミュレーションとは違うところです。

賃貸派は頭金2000万円を
初期費用250万円を差し引いて、
1750万円で運用したと仮定します。
(ココがミソ!)

利回りは控え目に10年モノの長期金利を
下回る1.5%で仮定します。
※なお、株式の平均リターンは歴史的に6〜7%と言われています。

10年後なら、2,031万円。
20年後なら、2,357万円。
30年後なら、2,735万円。
40年後なら、3,175万円。

頭金を運用した場合の約3200万円と
先ほどの支払額約800万円の差を考えると、
約4,000万円分、
賃貸が上回ることになります。

40年経過したマンションが
4000万円で売れることは、
まずないでしょう。

今回の事例は、比較的高い物件になると思いますが、
首都圏ではそこまで驚くほどの額ではありません。


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さわかみファンドについて。

あつまろです。

「さわかみファンド」はご存じでしょうか。

個人投資家に絶大なる人気がある投資信託です。

■特色■
広告を行わない、直販が主体。
アクティブファンドとしては手数料が安い
代表取締役の澤上篤人氏が売れっ子。

このファンドは広告を行わないのですが、
澤上氏の人気が高く、同氏も同ファンドも
投資・マネー雑誌によく取り上げられており、
個人投資家に人気があります。

どうして人気があるのかというと、
ファンド(投信)は一般的に
証券会社など売り手の利潤重視(≒顧客軽視)に対して、
「さわかみファンド」は手数料を下げて、
「庶民の味方」というヒーロー像を作ることに
成功しているからと思います。

最近では「さわかみファンド」の人気高まりに対して、
バッシング(批判的な声)も聞こえます。
・フリーターだった息子の澤上龍氏に運用を任せていることが不満。
・投資対象が製造業ばかり。
・澤上篤人氏の経歴への不信
・大型企業が多く、保有銘柄数も多いので、
それならインデックスファンドの方がよい(手数料がより安い)

あつまろは「さわかみファンド」の
積立を始めて3年が経ちます。

人間ですのでパーフェクトはありません。
運用や考えのすべてに肯定はできないものの、
澤上篤人氏の考えには共感することが多いです。

以下、あつまろが考える
「さわかみファンド」の
メリットを挙げます。

〃遑臆鵑離譽檗璽箸やってくること

投資状況報告、投資の考えが
毎月2回やってきます。

あつまろが「さわかみファンド」をやっていて
高評価している点はまさにココです。

考えを顧客に対してオープンにする。
自分の言葉で考えを伝える。
ファンドと顧客の2人3脚のような姿勢に共感を覚えました。

これは、他ファンドにはないものです。

⊆蠖料が安いこと

買付手数料が無料。
信託報酬(年間コスト)が1.05%と
他ファンドと比較すると割安です。
※インデックスファンドを除く

L喫配型であること

最近は毎月分配や年6回分配など
多分配型投信がブームを超えて
スタンダードになりつつありますが、
無分配の方が資産形成には有利です。

分配金は利益に対して税金を引かれて、
資産が目減りすることになるのです。
無分配なら課税を先延ばしすることができます。

無分配のアクティブファンドはめったにないです。

つ拘保有、景気の波で投資する運用姿勢

日経平均17000円台くらいまで上昇したとき、
現金比率が30%くらいになっていました。
これは、割高な株式には手を出さない、
という投資姿勢によるものです。

自分の絶好球を待って、
打席で何球もボールを見送っている気分だと思います。

一方で昨年の下落相場で目一杯の買い。

暴落(下落)相場で買って、
上昇相場でホールド、
過熱相場で利益確定。

全く同感です。

あつまろは「さわかみファンド」を
投資仲間のような感じでみています。

このタイミングで買い増してるんだなー、
この銘柄を買ったのかーなど。

と、これまでメリットを挙げてきましたが、
「さわかみファンド」が
市場指数(TOPIX)を
上回るリターンを出すのは難しいと思います。

それはファンドとして手数料がある分だけ
リターン減少があるからです。

しかし、それでも
リターン以外のメリットがあるため、
投資対象として考えることができると
あつまろは思っています。

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BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2008年7月号にあつまろが掲載されました。

あつまろです。



今月の特集である
「苦労しないで大金を引き寄せる人たちの知的マネー術」の
「一生お金が自動的に入ってくる手段を手に入れよう」
というコーナーであつまろが紹介されました。

あつまろの部屋まで写ってます。
掃除しといてよかったです。

支出計画として、
ライフプランキャッシュフローと月額予算、
そしてレシート記録という家計簿まで載っています。

あつまろ自身も驚いたのが、
服をデジカメでとって、
「衣類ポートフォリオの視える化」していて、
それを取材時に話をしたところ、
興味をもってもらって、それが今回取り上げられていたことです。

じつは、告白しますが、
記事の中であつまろの月収が載っていますが、
間違えて手取りでなく、額面を伝えてしまいました。

紙面ができてみたら、「手取り」として載っていて
初めて気付きました(あつまろの連絡ミスです)。
※ちなみに年収は額面です。

と、興味がある方は手にとってみてください。
コンビニでも売ってるようです。

BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2008年 07月号 [雑誌]

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節約tips(ティップス) つづき

あつまろです。

前回の続きで
あつまろの節約tipsを紹介します。

※tipsとは、主にPCで役に立つ操作のコツや
豆知識という意味で使われます。

前回は節約tipsを2つ紹介しました。
その 崋屬鮖たず、レンタカー利用」
その◆崋丗陝⇔世鰺用する」

さて今回分です。

節約tips その
「固定費の見直し」

固定費って、生活していると
意識が薄れていきがちですが、
年間で考えると大きな額になります。

年に1度は固定費のCHKをしたいものです。

■保険の見直し

会社にやってくる
「保険のおばちゃんの言われるがまま」、
になっていませんか?

まずは、必要な保障はなにか?
同じ保障でも、割安な商品はなにか?
ということを考えていく必要があります。

保険関連のおすすめサイトです。
生命保険選びネット
価格com(保険)

■携帯プランの見直し

最近では競争激化で価格が安くなって
ありがたい限りです。

昔の設定のままであれば、
現在のプランを見直してみてはいかがでしょうか?
定額パックなどの料金プランも出てきています。

■インターネットプロバイダーの見直し

最近は光がかなり普及してきました。
あつまろもADSLから光に変えました。
キャンペーンで最初の数か月は無料だったりします。
競争激化していますし、
1年に1度くらいよいプロバイダーがないか
見るのもいいもしれません。

さて、次のtipsはこれです。

節約tips その
「同じものを割安に賢く買う」

■クレジットカードで決済する(ポイント・特典利用)。

同じものを購入するときに
クレジットカードで購入します。

すると、ポイントがついて、
実質、割引で購入することができます。

どのカードを選ぶかは
参考サイトを紹介しておきます。

1番得するクレジットカード 徹底比較

クレジットカードを使う際に
気をつけて頂きたいのが、
分割払いとリボ払いです。

これらの支払は手数料がかかるので、
一括払い(※)が原則です。

※2回の分割払いまでは手数料がかからないそうですが、
あつまろは利用額をしっかり把握したいということもあり、
一括払いしかしたことがないです。

■金券ショップを利用する

家の近く、会社の近く、遊びに行った先の近くに
金券ショップはありませんか?

金券ショップはお得の宝庫です。

あつまろの使用例をピックアップします。

 ̄撚茲離船吋奪
⇒映画が好きで、ほぼ毎月行きますが、
事前に必ず金券ショップで購入します。
通常1800円ですが、たいてい1300円で買えます。
カップルで行くと2人で1000円分のお得になります。

⊃渊颯ード
⇒あつまろは1週間に1冊のペースで本を読みます。
金券ショップだと3〜4%割引で買えます。

■デパート商品券積立を利用する

金券ショップでもデパート商品券があるので、
それを利用するのも一考ですが、
よく行くデパートがあれば、そこの友の会で
デパート商品券積立をするとよりよいポイントがつきます。

これもあつまろの例をピックアップします。

・伊勢丹グローバルサークル
⇒1年間合計12万円の積み立てで
13万円の商品券がもらえます。
8%以上のお得プライスです。
ブランドがあり、良質な品物も
8%引きで買えることになります。

■AMAZON、ヤフオク、ブックオフ利用

あつまろは1週間に1冊のペースで本を読みます。

なので、本代の節約についてはかなり気を使っています。

あまり新品にこだわりがないため、古本でもOKです。
ネットでAMAZON、ヤフオクの価格を見て比較して、
読みたい本がお手軽な価格であれば買います。

また、読み終わった本はよくAMAZONで出品します。
あまりに安くて売れない本は、
まとめてブックオフに売りに行きます。

あつまろの節約tipsの紹介でした。
ひとつでもご参考になれば幸いです。

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節約tips(ティップス)

あつまろです。

貯蓄をするには、
「収入ー支出=貯蓄」を
意識する必要があります。

収入を増やすのは、
そう簡単にはいかないです。

一方、支出はがんばり次第で
大きく変わります。
「節約」はノーリスク?(その人次第)リターンと言えます。

そういうことで、
今回はあつまろの節約tipsを紹介します。

※tipsとは、主にPCで役に立つ操作のコツや
豆知識という意味で使われます。

効果が高いものから順に紹介します。

節約tips その
「車を持たず、レンタカー利用」

あつまろは横浜に住んでいて、
1LDKで11万円の家賃です。
これでも、駅10分で築3年以内で
周りに比べると割安な方です。

都会に住むと、やはり家賃が高いです。
さらに駐車場も高いです、
月2万〜3万くらいします。

ですが、都会は交通網が整備されているので、
車を持つ必要がないケースが多くなります。

一方、地方では住宅費は安いのですが、
車が生活に必要だったりするのです。

住宅費(地方)+車=住宅費(都会)
というイメージですね。

車は購入時に車両台や税金がかかります。
なにを買うかによりますが、
新車で150〜400万くらいはします。

さらに、保有コストがかかります。
保険料、税金、駐車場代。

しかも、利用コストもかかります。
ガソリン台やパーキングなど

ヴィッツやフィットクラスであれば、
レンタカーで1万円もあれば、
24時間レンタルできます。

車は持つ必要がないなら、持たない方がいい。
都会で車は贅沢費以外の何ものでもありません。

※自動車業界の方がいらっしゃれば、
仕事の邪魔をするようでごめんなさい。

節約tips その
「社宅、寮を利用する」

これは、限られた人になるのですが、
会社が社宅や寮の制度があるのなら、
間違いなく活用すべきです。
社宅や寮は住宅を購入したり、賃貸するよりも
お得なケースがほとんどです(100%近いと思います)。

住宅費は人生の
3大出費(教育・住宅・保険)のひとつです。

あつまろは幸い独身寮の制度があったので、
利用期間のギリギリまで利用していました。

同期は住宅補助があることもあり、
通勤時間1時間半もかかることもあり、
9割以上が自分でマンションを借りていきました。
ですが、そのおかげであつまろは
同期よりも多く貯蓄をすることができました。

社宅や寮があり、
例えそれがボロかったり、
立地がよくなかったり、
人間関係が面倒でも
耐えられないような不満でなければ、
そこに住んだ方がいいです。

それをするだけで、
ちょっとやそっとの
節約ワザを優位に超える効果があります。

長くなったので、
続きは次回にします。

残りのtipsは次の2つです。

節約tips その
「固定費の見直し」
節約tips その
「同じものを割安に賢く買う」

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「金持ち研究本」が静かなブーム

あつまろです。

じつは皆さん意識していないかもしれませんが、
ここ10年くらい「金持ち研究」本が
静かなブームになっているようです。

そこで、あつまろが未読のものもありますが、
今日はそういう本を紹介していきたいと思います。

まず、最初にご紹介するのが「となりの億万長者」
この本はアメリカで発売され、大人気だったようです。
日本でも成功をおさめています。

「お金持ちって意外に豪華な生活をしているのでなく、
すごく質素な暮らしをしている人が多いんだよ」
ということに徹しています。

いろんな事例を出してますが、
実はお金持ちって、
「高級車に乗らず」、
「高級時計やスーツを身につけるのでなく」、
「高級レストランで食事をめったにしない」
というお金持ち像を紹介しています。

世界一のお金持ち、
ウォーレン・バフェットも
たしかにそういう生活をしていますね。

他に今年日本で発売されて話題になった
「富裕層はなぜ、YUCASEEに入るのか」
では富裕層コミュニティをとりあげています。
(あつまろは未読ですが)

さらに、名前を知らない人はいない
「金持ち父さん貧乏父さん」
も金持ち研究本の一種だと思います。

不労所得の考え方を浸透させるなど、
他の本も含めて「金持ち父さん」前後で
日本社会に与えたインパクトは大きいです。

未読の方は、ぜひ読んでみてください。
あつまろも怪しい本だな〜と思ってましたが、
友人の強い勧めで読んでみて、
良書だと感じました。

他にも、
「ユダヤ人大富豪の教え」
「新世代富裕層の「研究」」
「3年で富裕層になる!」
などの「金持ち研究本」があります。

実は、日本には300年以上前に
金持ち研究本の元祖とも言える本が
書かれています。

それは、学校の授業でも出てきた
井原西鶴の「日本永代蔵」です。

町人の出世談などが取り上げており、
これも「金持ち研究本」だと思います。

この「日本永代蔵」には、
お金持ちになる薬があるそうです。

それは、「長者丸」という薬で、
その成分は
『朝起き5両、家職20両、夜詰め8両、始末10両、達者7両』

現代語訳にすると、
〜甬きして、
¬訝戮までしっかり仕事に励み、
節約をして、
し鮃でいることだそうです。

ちなみにこの『長者丸』の効用を妨げる物としては
美食、豪華な服や家、遊興や借金があるそうです。

結局、本当のお金持ちとは
そういう堅実な人のことです。

贅沢していると、
一時はたくさんのお金を持っていても、
すぐになくなってしまいます。

お金持ちの薬「長者丸」こそが、
お金持ちの本質をついているということですね。




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世界一の大投資家:ウォーレン・バフェット

あつまろです。

ウォーレン・バフェットについて
語りたいと思います。

バフェットはどんな人か?

マイクロソフトのビルゲイツを抜いて、
現在、世界一のお金持ちです。

現在77歳で現役ですが、
「生ける伝説」といっても過言ではない、
長期投資を志す人にとっては、
その名を知らぬ人はいないという程の存在です。

ポップミュージックで言えば、ビートルズ。
美術で言えば、レオナルドダヴィンチ。
マンガ家で言えば、手塚治虫。
のような存在でしょうか。
(かなり独断と偏見が入っています)

バフェットの株式投資のエッセンスを
あつまろなりに3つ抽出するとこうなります。

ー分が理解できるビジネスに投資する。
⊂来の価値を予測して、割安な企業に投資する。
3式を買うのでなく、企業を買うつもりで投資する。

バフェットは自分が理解できない将来を予測できない企業には
投資をしないということで、
ITバブルのときにIT企業には投資をしませんでした。

これに対して、バフェットを見限った人も多かったのですが、
ITバブル崩壊すると、逆にバフェットの名声が高まりました。

バフェットが投資する銘柄はシンプルなビジネスで、
超有名な名門企業が名を連ねます。

コカコーラ、アメリカンエキスプレス、
ワシントン・ポスト、ディズニーなどがあります。

さらにこれらの企業は「永久保有銘柄」と公言しています。
長期投資どころでなく、永久保有投資です。

このため、それらの企業の商品・サービスが、
半永久的に持続し、成長を続けて、
他の企業が容易にマネできない、
ブランドなどの圧倒的な優位性があるものを対象としています。

例えば、コカコーラは、
バフェットが毎日飲んでいるらしいのですが、
たしかに世界中いたるところで売られている商品であり、
これからも新興国の成長と共にさらに販売される気がします。

また、ディズニーもあのキャラクタの強さと
ブランド力は本当にすごいですし、
映画などでディズニーの活躍はいまだ健在です。
※ディズニーランドのパレードで、
ミッキーを見た人の熱狂っぷりを見ると、
「ここはミッキー教の信者の祭典か」と
思ってしまいます。

このように世界一の大投資家ですが、
その考え方は至ってシンプルであり、
保有銘柄も超有名企業であるため、
一般人にも非常になじみやすいのです。

バフェットいわく
==
株式投資の極意とは、
いい銘柄を見つけて、
いいタイミングで買い、
いい会社である限りそれを持ち続けること。
これに尽きます。
==

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保有株をチェック

あつまろです。

だいたいどこも決算が出揃ってきたので、
決算状況を確認していこうと思います。

15年保有を前提に考えていても、
業績や経営を応援の意味を込めつつ、
チェックすることはしようと思います。

あつまろの保有株式を紹介。
※ETFや投信は対象外

【日本株式】
キヤノン(7751)
オリックス(8591)
コマツ(6301)
本田技研(7267)
クリップコーポレーション(4705)

5銘柄なんで、すぐ確認できそうですね。

ご参考ですが、
外国株式(個別株)の保有銘柄

【中国株式】
超大現代農業
江蘇寧滬高速公路
深セン控股
中国稀土控股
中国石油天然気
華能国際電力

【韓国株式】
サムスン電子

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本気で支出管理Σ鳩廛船Д奪!

あつまろです。

**(序文)***********************
収入―支出=貯金という計算式。
努力次第で変わるのが支出です。
*******************************

これまで「支出管理のPDCAサイクル」として、
P(PLAN、計画)と
D(DO、実行)を紹介してきました。

Pとして3つの視点を取り上げました。
=======================================
・人生のライフプランキャッシュフロー表を作る。
・支出予算(年間、月間)を決める。
・日々の支出削減作戦を立てる
=======================================

Dとしては、
・家計簿を紹介しました

そして、今回ご紹介するのが、
C(CHECK、点検分析)になります。

少し話題が変わりますが、
学生時代、テストをうけた後、
見直しをしましたか?

テストはDO(実行)に値するもので、
テストの結果を見ることが、
CHECK(点検分析)になります。

これにより、
自分の実力を客観的に見ることができます。

そして、さらにテストの問題のひとつひとつを
点検することはすごく勉強になることです。

どうして間違ったのか、など見直しをすることで
テストの本当の意義が生まれるのです。

ですが、あつまろは
あまり見直しが好きではありませんでした。

同じ問題ですし、終わったことなので、
興味を持てなかったからです。

ですが、高校受験をむかえる頃からは
模試を受けると、見直す習慣をつけました。
大学受験の頃になると、

合ってる、間違ってるにかかわらず、
毎回全問見直しをするようになりました。

なぜなら、すごく学習に効果があるからです。
さらに弱点などを発見して、次は何をやろうかという
目標設定をすることができるからです。

そして、支出管理(家計)も同じことです。
計画(P)をたてたものを、
記録(D)して、その結果を確認する。

それは、
毎月の予算に対しても行い、
毎年の予算に対しても行います。

ココはもったいなかったな。
ココはしょうがないな、など。
案外、良くやってるな、
と思うこともあるかもしれません。

予算計画を立てて、
家計簿をつけて、
見直しをする。

そうすることで、
無駄遣いが減り必要なものを選別する目が養われます。

逆にお金をかけても自分にとって
必要なものは何かということが
わかってるくることもあります。

そして、次に向かっていくのです。

【支出管理のPDCAサイクル】
======================
。弌複丕味腺痢計画)
・人生のライフプランキャッシュフロー表を作る。
・支出予算(年間、月間)を決める。
・日々の支出削減作戦を立てる
■帖複庁蓮⊆孫圈
・家計簿をつける
C(CHECK、点検分析)
予算と実績(家計簿)のかい離を確認して、無駄使いを反省する
ぃ繊複腺達圍稗錬痢改善)
・来月、来年に向けて改善活動を実施。
・人生のライフプランキャッシュフローを更新する。
======================

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積立 ステート・ストリート外国株式インデックス5月

あつまろです。

ステート・ストリート 外国株式インデックスを
基準価額11,991円で10,000円買いました。

先月は基準価額11,003円でした。

〜〜独自ルール〜〜

ファンド積立サービスは
やっていないので、
毎月、自分で注文を出して購入する。

ルールは
先月よりも基準価額が
下がったら2万円購入。

先月よりも基準価額が
上がったら1万円購入、
ということにしました。

〜〜 以上です 〜〜

「ステート・ストリート外国株式インデックス」とは。

販売手数料0円、信託報酬1%弱で、
MSCIコクサイ指数に連動した投資信託です。

MSCIコクサイ指数とは、
日本を除く世界の主要国を対象にしています。

国別比率は、アメリカが50%を超えています。
2位以下は、イギリス、フランス、ドイツ、カナダ。
上位5ヶ国で75%超、つまり4分の3を占めています。

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